La loi de finances pour 2018 a supprimé l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) pour le remplacer par l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) depuis le 1er janvier 2018.
Le crédit in fine présente cette particularité qui fait que le capital est remboursé en une seule fois, à l’échéance du prêt. Les mensualités ne représentent donc que les intérêts du crédit.
Le prêt immobilier in fine permettait de ne pas ajouter l’immeuble acquis dans le panier de l’ISF, car le capital n’était remboursé qu’en fin de prêt. Cela dit, il ne fallait pas oublier le capital nanti qui lui, rentrait dans le calcul de l’ISF.
Calcul de l’ISF en fonction du patrimoine
Voici sur quels critères se basait l’Administration pour le calcul de l’ISF :
- L’ISF s’appliquait sur les biens mobiliers et immobiliers à usage non professionnel d’un contribuable :
- difficile dans ces conditions d’investir dans l’immobilier sans se voir imposer plus lourdement ;
- surtout si l’on comptait acheter de la pierre au sein de grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
- Pour calculer si un contribuable était assujetti à l’ISF, on se basait sur la valeur patrimoniale d’un immeuble, c’est-à-dire sa valeur sur le marché de l’immobilier moins la dette qui courait dessus :
- ainsi, un appartement dans un quartier très prisé de Paris pour l’achat duquel on avait emprunté ne rentrait pas dans l’impôt de solidarité sur la fortune ;
- cela était valable seulement si le capital remboursé sur le prêt restait inférieur au plancher de l’ISF.
Calcul de l’ISF sur un crédit in fine
Principe du crédit in fine
Dans un crédit in fine :
- un apport initial est bloqué (on utilise le terme de « nanti ») sur un placement bancaire et n’est libéré qu’en fin de prêt, afin de rembourser une partie du capital emprunté ;
- l’emprunteur ne paie que les intérêts dans les mensualités et non le capital ;
- la valeur patrimoniale du bien immobilier acquis est donc négative jusqu’à la libération dudit capital, à la fin du prêt.
Rôle du capital nanti dans l’ISF
Ceci étant dit, une somme était à prendre en compte dans le calcul de l’ISF. En effet :
- l’apport nécessaire au démarrage d’un crédit in fine — le capital nanti — rentrait dans le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune ;
- même s’il était indisponible, cet apport existait bel et bien : l’administration fiscale considérait donc qu’il faisait partie du patrimoine.
Acheter un bien immobilier à l’aide d’un prêt in fine permettait donc de ne pas faire entrer le bien immobilier dans le barème de l’ISF, mais il était important de tenir compte de l’imposition du capital nanti.