La loi de finances pour 2018 a supprimé l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) pour le remplacer par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) depuis le 1er janvier 2018.
Tous les biens immobiliers entraient dans le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, de locaux commerciaux ou d’immeubles mis en location.
Tous ? Non, car un simple procédé légal résistait encore et toujours à l’ISF : le démembrement immobilier.
Avantages du démembrement dans le calcul de l’ISF
Le législateur considérait :
- qu’un bien immobilier en nue-propriété ne devait pas entrer dans le calcul de l’ISF car son titulaire n’a pas le loisir d’en tirer profit ni de l’habiter ;
- qu’en revanche, il entrait dans celui de l’usufruitier à hauteur de la valeur de l’usufruit.
Ainsi, démembrer un bien immobilier et laisser l’usufruit à un tiers permettait une économie d’ISF : en effet, le patrimoine sur lequel se basait le calcul de l’impôt pouvait être diminué d’un montant équivalent à la valeur de la nue-propriété.
Cependant, il existe plusieurs exceptions qui conduisent à inclure les biens dans les patrimoines respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier, dans les proportions fixées par la loi et selon l’âge de l’usufruitier (article 968 du Code général des impôts) :
- lorsque la constitution de l’usufruit résulte de l’application de l’article 757 du Code civil (usufruit légal du conjoint survivant), de l’article 767 du même code (dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001), de l’article 1094 dudit code (dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006), ou de l’article 1098 du même code ;
- lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit et que l’acquéreur n’est pas l’une des personnes mentionnées à l’article 751 du Code général des impôts (descendants, donataires, légataires, etc.) ;
- lorsque l’usufruit a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don ou d’un legs à l’État, à un département, à une commune ou à un syndicat de communes ou à leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif ou à une association reconnue d’utilité publique.
Faire un démembrement dans les règles
Pour éviter de subir une procédure de répression des abus de droit, le démembrement immobilier doit respecter plusieurs critères :
- il doit être établi par un notaire : il adjugera une valeur à chaque part en fonction du barème de l’usufruit, barème établi par l’État en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de l’acte ;
- il doit être valable pendant au moins 3 ans ;
- il doit préserver les droits de l’usufruitier.