La loi de finances pour 2018 a supprimé l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) pour le remplacer par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) depuis le 1er janvier 2018.
Lorsque vous empruntiez pour acheter un bien immobilier, seule la part du capital remboursé entrait dans le calcul de l’ISF.
Lorsque vous faisiez une acquisition à l’aide d’un apport élevé ou même au comptant, et si la valeur de votre patrimoine mobilier et immobilier se trouvait au bord du plancher de l’ISF, vous aviez donc plus de risque d’avoir un ISF important.
Vous aviez alors une solution pour investir dans la pierre sans être assujetti à cet impôt : l’investissement en nue-propriété.
Nue-propriété et ISF
La nue-propriété désigne le fait de posséder un bien sans pouvoir l’utiliser ni en tirer profit :
- on dit que l’on ne possède que le droit « abusus » ;
- les droits « usus » (utilisation) et « fructus » (en tirer les ressources) étant réservés à l’usufruitier.
Ainsi, un bien détenu en nue-propriété ne rentrait pas dans le calcul du patrimoine éligible à l’ISF, puisque le nu-propriétaire ne pouvait pas en tirer parti.
Cependant, il existe plusieurs exceptions qui conduisent à inclure les biens dans les patrimoines respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier, dans les proportions fixées par la loi et selon l’âge de l’usufruitier (article 968 du Code général des impôts) :
- lorsque la constitution de l’usufruit résulte de l’application de l’article 757 du Code civil (usufruit légal du conjoint survivant), de l’article 767 du même code (dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001), de l’article 1094 dudit code (dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006), ou de l’article 1098 du même code ;
- lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit et que l’acquéreur n’est pas l’une des personnes mentionnées à l’article 751 du Code général des impôts (descendants, donataires, légataires, etc.) ;
- lorsque l’usufruit a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don ou d’un legs à l’État, à un département, à une commune ou à un syndicat de communes ou à leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif ou à une association reconnue d’utilité publique.
Lorsque vous achetiez un immeuble en nue-propriété, il ne venait donc pas s’ajouter à votre impôt de solidarité sur la fortune.
Comment acheter un bien immobilier en nue-propriété ?
La nue-propriété s’obtient généralement suite à un démembrement immobilier effectué par un notaire.
Si la plupart du temps, l’achat se fait en pleine propriété (qui peut se suivre d’un démembrement), vous pouvez également acheter directement un bien en nue-propriété :
- on trouve de nombreuses agences immobilières spécialisées offrant ce type de placement ;
- vous ne profiterez pas de la jouissance du bien :
- soit pendant une durée préalablement fixée : en général comprise entre 15 et 20 ans ;
- soit jusqu’à la mort de l’usufruitier ;
- vous récupérez alors gratuitement la pleine propriété du bien.