Réductions d'ISF et usufruit

La loi de finances pour 2018 a supprimé l'ISF pour le remplacer par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) depuis le 1er janvier 2018. Sous quelques réserves, la plupart des règles régissant l'usufruit et l'ISF sont reprises pour l'IFI.

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Les droits sur un bien peuvent être répartis entre un usufruitier et un nu-propriétaire, on parle d'un bien démembré. Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, le vendre par exemple, mais, il n'utilise pas le bien et n'en perçoit pas les revenus.

À l'inverse, l'usufruitier a le droit d'utiliser le bien (usus). Il a aussi le droit d'en percevoir les revenus, les fruits (fructus). Mais, il ne peut pas disposer du bien et par exemple le vendre. Usufruitier et nu-propriétaire n'étaient pas dans la même situation vis-à-vis de l'ISF.

ISF : pour l'usufruitier mais pas pour le nu-propriétaire

L'usufruitier devait intégrer la pleine valeur du bien dans le calcul de son patrimoine pour l'ISF (article 885 G du Code général des impôts) :

• C'était donc l'usufruitier qui était taxé au titre de l'ISF, et non pas le nu-propriétaire.
• L'usufruitier n'avait pas droit à un abattement fiscal au motif que le bien est démembré.
• Si l'usufruit ne concernait qu'une partie du bien, l'usufruitier ne devait intégrer dans le calcul de son patrimoine que la valeur de cette partie.

Calcul de l'ISF Lire l'article

En principe, les parts ou actions grevées d'usufruit étaient intégrées dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

Cependant, le contribuable qui transmettait les parts ou actions avec un usufruit pour lui-même, pouvait déclarer ces parts ou actions comme biens professionnels, et ce, à hauteur de la quotité de la valeur en pleine propriété qui correspondait à la nue-propriété.

Il était toutefois nécessaire que certaines conditions soient remplies (article 885 O quinquies du Code général des impôts) :

• Il fallait qu'au moins trois ans avant le démembrement, les conditions aient été déjà remplies pour que les parts ou actions aient un caractère professionnel.
• La nue-propriété devait avoir été transmise à un ascendant ou un descendant, un frère, une sœur du contribuable ou de son conjoint.
• Le nu-propriétaire devait remplir les conditions prévues par l'article 885 O bis du Code général des impôts, exercer certaines fonctions, avoir un certain pourcentage des droits de vote, etc.).
• S'il s'agissait de parts sociales, ou d'actions d'une SARL, ou d'une société par actions, le contribuable devait :
  • soit détenir directement ou par l'intermédiaire de son conjoint ou de ses ascendants ou descendants, frères, ou sœurs, en usufruit ou en pleine propriété, au moins 25 % du capital de la société transmise ;
  • soit détenir directement des actions ou parts sociales représentant au moins 50 % de la valeur brute de ses biens imposables, parts et actions concernées comprises.

Répartition de la valeur du bien entre usufruitier et nu-propriétaire

Dans certains cas, l'usufruitier et le nu-propriétaire pouvaient intégrer chacun une partie de la valeur du bien dans leur patrimoine.

Dans tous ces cas, la valeur du bien pouvait être répartie entre les patrimoines du nu-propriétaire et de l'usufruitier à condition que le droit d'usufruit ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par le titulaire dudit droit.

ISF au conjoint survivant

Il pouvait y avoir répartition de la valeur du bien, dans les cas suivants d'usufruit :

• Droit d'usufruit au profit du conjoint survivant en vertu de l'ancien article 767 du Code civil :
  • Il s'agit du conjoint survivant non divorcé et non séparé de corps, et bénéficiant d'un droit d'usufruit mais ne bénéficiant pas d'un legs ou d'une donation : la répartition pour l'ISF ne s'appliquait qu'aux usufruits résultant de décès survenus avant le 1er juillet 2002.
  • Pour les décès intervenus à compter du 1er juillet 2002, l'usufruit laissé au conjoint survivant en application de l'article 757 du Code civil, devait être intégré par le conjoint survivant dans son patrimoine, pour sa valeur en pleine propriété*.
• Nue-propriété attribuée au conjoint survivant après réduction de la part réservataire des ascendants à l'usufruit de cette part (article 1094 du Code civil) : ici, ce sont les ascendants qui n'ont qu'un usufruit.
• Usufruit forcé laissé au conjoint survivant : si un époux a fait une libéralité à son conjoint, l'enfant d'un premier lit peut, sauf volonté contraire et non équivoque du disposant, remplacer cette libéralité par un usufruit sur la part de succession que l'enfant aurait recueillie en l'absence de conjoint survivant (article 1098 du Code civil).

Vendeur se réservant l'usufruit

La répartition entre les patrimoines du nu-propriétaire et de l'usufruitier, pouvait aussi se faire quand une personne vendait un bien tout en s'en réservant l'usufruit.

Il était toutefois nécessaire que l'acheteur ne soit pas l'une des personnes mentionnées à l'article 751 du Code général des impôts :

• héritiers présomptifs du redevable et descendants de ces héritiers présomptifs ;
• personnes à qui le redevable a fait des donations ;
• père, mère, enfants, descendants, époux de l'héritier ou du donataire ;
• si le redevable est marié, personnes qui ont pour héritier présomptif l'époux de l'usufruitier.

Donation ou legs à des personnes morales publiques

La répartition de la valeur du bien, pouvait également se faire quand le bien était donné ou légué à l'État, ou à un département, ou à une commune, ou à un syndicat de communes.

Il en était de même si le don ou le legs était fait aux établissements publics de ces entités, ou à un établissement public administratif national, ou à une association reconnue d'utilité publique, ou à une fondation d'utilité publique.

Calcul de la répartition

Dans les cas où la valeur du bien pouvait être répartie entre usufruitier et nu-propriétaire, cette répartition devait se faire en appliquant le barème fixé par l'article 669 du Code général des impôts.

Ce barème faisait dépendre la répartition de l'âge de l'usufruitier. En novembre 2014, le barème était le suivant :

• Usufruitier ayant moins de 21 ans révolus : valeur de l'usufruit 90 % et valeur de la nue-propriété 10 %.
• Usufruitier ayant moins de 31 ans révolus : valeur de l'usufruit 80 % et valeur de la nue-propriété 20 %.
• Usufruitier ayant moins de 41 ans révolus : valeur de l'usufruit 70 % et valeur de la nue-propriété 30 %.
• Usufruitier ayant moins de 51 ans révolus : valeur de l'usufruit 60 % et valeur de la nue-propriété 40 %.
• Usufruitier ayant moins de 61 ans révolus : valeur de l'usufruit 50 % et valeur de la nue-propriété 50 %.
• Usufruitier ayant moins de 71 ans révolus : valeur de l'usufruit 40 % et valeur de la nue-propriété 60 %.
• Usufruitier ayant moins de 81 ans révolus : valeur de l'usufruit 30 % et valeur de la nue-propriété 70 %.
• Usufruitier ayant moins de 91 ans révolus : valeur de l'usufruit 20 % et valeur de la nue-propriété 80 %.
• Usufruitier ayant plus de 91 ans révolus : valeur de l'usufruit 10 % et valeur de la nue-propriété 90 %.

L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans de la durée de l'usufruit, sans fraction, et sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier.

Pour aller plus loin :

• Toutes les exonérations d'ISF sur notre page dédiée.
• L'usufruit et la nue-propriété sont des démembrements du droit de propriété.
• Qui doit payer la taxe foncière ? Réponse avec notre guide complet !