Dettes déductibles de l’ISF

Depuis le 1er janvier 2018, l'ISF est remplacé par l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).

La déductibilité des dettes au titre de l'IFI est plus encadrée que l'ISF.

L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) était dû par toute personne propriétaire d'un patrimoine dont la valeur nette excède 1 300 000 €. Le patrimoine imposable comprenait l'ensemble des biens appartenant au redevable de l'ISF au 1^er janvier de l'année d'imposition. Néanmoins, certaines dettes pouvaient être déduites de la valeur de ce patrimoine avant imposition à l'ISF. Pour être déductibles, ces dettes devaient remplir un ensemble de conditions. Le point dans notre astuce.

ISF : conditions de déductibilité des dettes

Les dettes susceptibles d’être déductibles au titre de l'ISF devaient remplir trois conditions cumulatives :

• Elles devaient avoir une existence réelle au 1^er janvier de l'année d'imposition.
• Elles devaient être à la charge du redevable de l'ISF.
• Elles devaient être justifiées.

Existence des dettes au 1^er janvier

Pour être admises en déduction, les dettes devaient exister, dans leur principe, au 1^er janvier de l'année d'imposition. Même si leur montant n'était pas connu à cette date, les dettes étaient déductibles de la valeur du patrimoine soumis à ISF dès lors que leur existence était certaine au 1^er janvier de l'année d'imposition.

Si le redevable n'a pas connaissance du montant de la dette au moment de souscrire la déclaration d'ISF, celle-ci ne pouvait pas être déduite. Elle ne pouvait l'être que postérieurement, lorsque son montant sera connu, par voie de réclamation.

Ces mêmes règles s'appliquent désormais à l'IFI depuis le 1er janvier 2018.

Dettes à la charge du redevable de l'ISF

La déduction d'une dette nécessitait que celle-ci soit à la charge personnelle du redevable de l'ISF, de son conjoint, partenaire pacsé (ou concubin notoire) ou de ses enfants mineurs.

Cette même règle s'applique désormais à l'IFI depuis le 1er janvier 2018.

Justification des dettes

Seules étaient déductibles de la valeur du patrimoine imposable à l'ISF, les dettes qui pouvaient être justifiées. Le redevable de l'ISF devait joindre à sa déclaration d'ISF les justificatifs permettant d'identifier la réelle existence de la dette, le montant de la dette et l'objet de la dette.

Cette même règle s'applique désormais à l'IFI depuis le 1er janvier 2018.

Nature des dettes déductibles au titre de l'ISF

Principe de déduction

L'ISF était dû sur la valeur nette du patrimoine du redevable après déduction des dettes contractées pour l'achat, la gestion, l'administration des biens compris dans le patrimoine taxable à l'ISF.

Les dettes se rapportant à un bien exonéré d'ISF n'étaient pas déductibles. Lorsque les dettes concernaient un bien partiellement exonéré d'ISF, elles étaient déductibles au prorata de la valeur du bien taxable.

ISF : dettes fiscales déductibles

Les impôts restant dus au 1^er janvier de l'année d'imposition étaient déductibles du patrimoine imposable à l'ISF, à savoir :

• l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année précédente,
• la taxe d'habitation,
• la taxe foncière,
• les contributions sociales sur les revenus de l'année précédente (CSG, CRDS, etc.),
• les droits de mutation (droits successoraux),
• l'ISF de l'année d'imposition estimé par le redevable.

Dettes bancaires déductibles de l'assiette de l'ISF

Lorsque le patrimoine taxable à l'ISF était composé d'un immeuble acquis par le biais d'un emprunt, les dettes suivantes étaient alors déductibles au titre de l'ISF :

• le capital restant dû au 1^er janvier de l'année d'imposition,
• les intérêts courus ou échus et restant dus au 1^er janvier de l'année d'imposition.

Parmi les dettes bancaires, les découverts bancaires et comptes courants débiteurs au 1^er janvier étaient également déductibles de la valeur du patrimoine imposable.

Dettes diverses éligibles à la déductibilité

Étaient également déductibles au titre de l'ISF :

• les dépôts de garantie versés par les locataires aux bailleurs,
• les pensions alimentaires versées à un ancien conjoint sur décision de justice,
• les rentes viagères versées pour l'acquisition d'un bien.

Dettes non déductibles au titre de l'ISF

Certaines dettes étaient légalement exclues du droit de déduction au titre de l'ISF en vertu de l'article 773 du Code général des impôts. Il s'agit :

• des dettes prescrites,
• des dettes dont l'échéance est passée depuis plus de 3 mois au 1^er janvier de l'année d'imposition,
• les dettes accordées par le redevable de l'ISF à ses héritiers.

Dettes déductibles de l'IFI depuis le 1er janvier 2018

Depuis l'entrée en vigueur de l'impôt sur la fortune immobilière au 1er janvier 2018, les dettes déductibles de l'impôt sont codifiées à l'article 974 du CGI.

Sont ainsi déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes, existantes au 1er janvier de l'année d'imposition, contractées par le contribuable et effectivement supportées par celui-ci, afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable.

Il s'agit notamment des dettes relatives :

• à des dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers ;
• à des dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire ;
• à des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
• aux impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant (taxe d'habitation), dues à raison desdites propriétés. Ne relèvent pas de cette catégorie les impositions dues à raison des revenus générés par lesdites propriétés ;
• aux dépenses d'acquisition des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux contribuables, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme ;
• aux prêts in fine contractés dans la limite de la somme des annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu'au terme prévu. La loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 étend cette règle aux crédits contractés par le contribuable pour l’acquisition de titres de sociétés.

L’administration fiscale indique que les dettes liées à la résidence principale occupée par son propriétaire « sont déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle) ». Ainsi, dès lors que le montant des dettes n’excède pas celui de la valeur imposable de la résidence, le redevable peut intégralement déduire le montant de ses dettes.

Pour en savoir plus sur le sujet :

• De nombreux contrats d'assurance étaient imposables à l'ISF, consultez notre astuce Assurance vie : quels contrats entrent dans le calcul de l'ISF ?
• Vous êtes redevable de l'ISF et souhaitez alléger votre impôt. Consulter notre astuce 6 pistes pour optimiser votre ISF.
• L'ISF est dû par les personnes dont la valeur du patrimoine excède un certain seuil, consultez notre guide Seuil ISF.