Biens professionnels exonérés d’ISF

La loi de finances pour 2018 a supprimé l'ISF pour le remplacer par l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) depuis le 1er janvier 2018. Les biens qui ont un caractère professionnel continuent de bénéficier d'exonération d'IFI, sous les mêmes conditions.

Certains biens échappaient à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) malgré le fait qu'ils figuraient dans le patrimoine du contribuable au 1^er janvier de l'année d'imposition.

Les biens qui avaient un caractère professionnel pour leur propriétaire étaient totalement exonérés d'ISF, dès lors qu'ils remplissaient certaines conditions. Nous vous informons de façon précise et détaillée.

Conditions d'exonération d'ISF des biens professionnels

Les biens figurant dans le patrimoine d'une personne qui exerçait une activité professionnelle à titre principal et sous la forme individuelle, et lorsque lesdits biens étaient utilisés dans le cadre de l'exploitation de cette activité, étaient exonérés d'ISF sous quatre conditions, que nous allons voir en détail.

ISF : biens professionnels utilisés dans le cadre d'une activité professionnelle

Les biens professionnels exonérés d'ISF devaient être utilisés par leur propriétaire pour exercer une activité professionnelle, qui pouvait être industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Exercice d'une activité professionnelle par le propriétaire des biens ou son conjoint

Pour être exonérés d'ISF, les biens professionnels devaient être utilisés dans le cadre d'une exploitation professionnelle par l'une des personnes suivantes :

• le propriétaire des biens ;
• son conjoint, partenaire pacsé ou concubin notoire ;
• ses enfants mineurs rattachés au foyer fiscal au sens de l'ISF.

Biens professionnels nécessaires à l'exercice de l'activité professionnelle

Les biens professionnels n'étaient exonérés d'ISF que s'ils étaient nécessaires à l'exercice de l'activité professionnelle du redevable et étaient utilisés pour l’exercice de cette activité.

Certains biens étaient présumés être professionnels au titre de l'ISF, c'était le cas notamment :

• des immobilisations (constructions, fonds de commerce, matériel affecté à la profession, agencements, installations) ;
• des stocks ;
• des placements financiers ;
• des créances d'exploitation.

Activité exercée à titre principal par le propriétaire des biens professionnels

Les biens professionnels étaient exonérés d'ISF s'ils étaient nécessaires à l'exercice d'une activité professionnelle exercée à titre principal par le propriétaire des biens (ou son conjoint, partenaire pacsé, concubin ou enfants mineurs rattachés).

Pour déterminer si cette activité était exercée à titre principal, l'administration fiscale utilisait un faisceau d'indices, tels que :

• la part des revenus tirés de l'activité par rapport aux autres revenus du redevable ;
• le temps consacré à cette activité ;
• la responsabilité du propriétaire des biens au titre de cette activité.

Cas particulier des loueurs en meublé

Les personnes qui louent des locaux d'habitation en meublé pouvaient être exonérées d'ISF sur la valeur de ces locaux s'ils remplissaient les conditions pour avoir la qualité de biens professionnels.

Pour cela, il était nécessaire que :

• le propriétaire des locaux soit inscrit au Registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel ;
• la location permette au propriétaire de réaliser plus de 23 000 € de chiffre d'affaires ;
• l'activité de location en meublé procure au propriétaire plus de 50 % de ses revenus professionnels et de ceux composant son foyer fiscal.

Biens professionnels et ISF : parts et actions de société

Les parts ou actions de société étaient susceptibles d’être considérées comme des biens professionnels exonérés d'ISF sous certaines conditions.

Il existe deux catégories de droits sociaux :

• les titres de sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu ;
• les parts et actions de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés.

Conditions communes d'exonération des droits sociaux au titre de l'ISF

Qu'il s'agisse de titres de sociétés soumises à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, ces biens étaient exonérés d'ISF en tant que biens professionnels à la condition que la société exerce une activité, qui pouvait être : industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Conditions d'exonération des parts de sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu

Les parts de sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu étaient exonérées d'ISF lorsque le propriétaire de ces titres exerçait au sein de la société son activité principale.

L'activité était considérée comme « principale » lorsqu'elle constituait, pour le redevable de l'ISF, l'essentiel de ses activités économiques et qu'il en retirait une rémunération représentant plus de la moitié de ses revenus (article 885 I quater du CGI).

Les sociétés de personnes dont les titres pouvaient être considérés comme des biens professionnels étaient :

• les Sociétés Civiles Professionnelles (SCP) ;
• les Sociétés à Responsabilité Limitée (SARL) de familles ayant opté pour l'impôt sur le revenu ;
• les Entreprises Unipersonnelles à Responsabilité Limitée (EURL) qui navaient pas opté pour l'impôt sur les sociétés ;
• les Sociétés en Nom Collectif (SNC) ;
• les Sociétés en Commandite Simple (SCS) ;
• les Entreprise à Responsabilité Limitée (EARL).

Conditions d'exonération des parts et actions de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés

Étaient considérés, pour leur propriétaire, comme des biens professionnels exonérés d'ISF, les parts et actions de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés dès lors que leur titulaire ou un membre de son foyer :

• exerçait dans la société des fonctions dirigeantes dont il retirait plus de 50 % de ses revenus professionnels ;
• détenait, au sein de la société, un nombre de parts ou d'actions qui représentait plus de 25 % des droits de vote.

Étaient considérés comme des dirigeants :

• les gérants majoritaires ou minoritaires de SARL ;
• les membres du directoire et le Président du conseil de surveillance dans les SA à directoire ;
• le Président du conseil d'administration et le directeur général dans les SA à conseil d'administration ;
• le Président et le directeur général des SAS ;
• le gérant des sociétés en commandite par actions.

Seule la fraction de la valeur des parts ou actions correspondant aux actifs nécessaires à l'activité de la société était considérée comme un bien professionnel. La fraction de la valeur des parts ou actions de la société, représentative d'une partie du patrimoine d'une filiale ou sous-filiale non nécessaire à l'activité de la société constitutive du bien professionnel, n'était pas exonérée (article 885 O ter du CGI).

Pour approfondir le sujet :

• Certains biens n'étaient pas pris en compte dans le patrimoine du redevable de l'ISF. Ils bénéficiaient d'une exonération qui pouvait être totale ou partielle.
• De nombreux contrats d'assurance-vie étaient imposables à l'ISF, consultez notre astuce Assurance-vie : quels contrats entrent dans le calcul de l'ISF ?
• L'ISF était déclaré spontanément par le contribuable. Les formalités déclaratives et l'évaluation du patrimoine étaient effectuées sous son entière responsabilité et à son initiative.
• Investir dans une PME permettait de réduire son ISF. Si vous souhaitiez créer une entreprise et faire appel à des investisseurs, vous pouviez consulter notre astuce Faire financer sa PME par des personnes payant l'ISF.