La loi de finances pour 2018 a supprimé l’ISF pour le remplacer par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) à compter du 1er janvier 2018.
Seuls les biens immobiliers demeurent taxables au titre de l'IFI. L'abattement relatif à la résidence principale continue de s'appliquer pour le calcul de l'IFI.
Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, celle-ci pouvait être soumise à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), sous réserve qu'elle dépasse une certaine valeur. Tour d'horizon du lien entre l'ISF et la résidence principale.
Bon à savoir : ces règles concernaient aussi les résidences principales situées en Corse et dans les départements d'Outre-mer (DOM). Elles demeurent également applicables à l'IFI.
Résidence principale et valeur vénale
La résidence principale est l'immeuble ou la partie d'immeuble où vous résidez de manière effective et habituelle, pendant la plus grande partie de l'année.
La valeur vénale de votre résidence principale est évaluée chaque année au 1er janvier. Elle correspond au prix auquel vous pourriez vendre votre bien immobilier à cette date.
C'est vous qui indiquez au fisc la valeur vénale que vous estimez être celle de votre résidence principale.
- Le fisc procède ensuite à une vérification, en principe. Le fisc recommande à ses services de ne pas faire preuve de sévérité, dans certains cas, quand ils contrôlent l'évaluation des biens. Il en est ainsi notamment des monuments historiques. Ces derniers sont censés occasionner des frais importants pour le propriétaire, auquel incombent certaines obligations.
- Le fisc publie un guide d'évaluation des biens. Ce guide vous aide à estimer votre résidence principale. Il ne s'agit pas d'un barème forfaitaire obligatoire du type X euros au mètre carré. Les évaluations de ce genre sont réprouvées par le fisc. L'évaluation doit donc être individualisée.
Une marge d'erreur de 10 % dans l'évaluation de votre bien peut éventuellement être admise. Vous ne serez alors pas sanctionné si vous êtes de bonne foi. Si vous êtes de mauvaise foi, vous risquez d'avoir à payer des majorations et des pénalités. Le fisc pourrait même vous poursuivre pour fraude fiscale.
Bon à savoir : pour éviter tout désagrément, vous pouvez vous appuyer sur le service « Patrim - Rechercher des transactions immobilières » créé par la Direction générale des finances publiques. Ce service est accessible via votre espace personnel du site impots.gouv.fr. Il fournit une estimation établie à partir des statistiques de transactions de biens comparables vendus sur une période donnée, à proximité. Vous pouvez également consulter la base de données « Demande de valeur foncière » qui regroupe les transactions immobilières intervenues en France au cours des 5 dernières années, en accédant aux informations par géolocalisation depuis une carte interactive ou en téléchargeant les données depuis le site data.gouv.fr.
Abattement d'ISF sur la résidence principale
Si vous occupiez votre logement à titre de résidence principale :
- Vous aviez droit à un abattement de 30 % sur sa valeur vénale réelle (article 885 S du Code général des impôts).
- Si vous et votre conjoint étiez imposés à l'ISF en commun, l'abattement de 30 % ne pouvait s'appliquer qu'à un seul bien immobilier.
- Quand les époux vivaient séparés de biens et résidaient chacun dans un immeuble différent, ou s'ils avaient fait l'objet d'une séparation de corps (par jugement ou par acte sous signature privée contresigné par avocats et déposé au rang des minutes d’un notaire) et avaient cessé de cohabiter, l'abattement de 30 % pouvait être appliqué à chacun de ces immeubles, à condition que les époux soient imposés à l'ISF de manière séparée.
- Les héritiers qui possédaient un immeuble grevé d'un droit temporaire au logement en faveur du conjoint survivant avaient droit à l'abattement de 30 %.
- Si vous n'habitiez pas votre logement, mais le louiez à un tiers, ou si le logement n'était pas votre résidence principale, mais votre résidence secondaire, vous n'aviez pas droit à l'abattement de 30 %.
Le bénéfice de l'abattement de 30 % était refusé aux contribuables qui détenaient leur résidence principale indirectement au travers d’une SCI. Cette disposition a été déclarée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel (QPC, décision du 17 janvier 2020, n° 2019-820, rendue à propos de l’ISF, et transposable à l’IFI).
Bon à savoir : ces mêmes règles s'appliquent depuis le 1er janvier 2018 à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Pour aller plus loin :
- Pour optimiser votre déclaration d'impôts, vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.
- Il était possible de démembrer un bien immobilier pour le sortir de l'ISF.
- Le crédit immobilier in fine avait des implications en matière d'ISF.