Échapper à l'ISF via le statut de LMP

La loi de finances pour 2018 a supprimé l’ISF pour le remplacer par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) depuis le 1er janvier 2018. Les règles relatives au statut LMP applicables à l'ISF demeurent applicables à l'IFI. 

Le statut de LMP (loueur meublé professionnel) permettait à son titulaire d’échapper à l’ISF (et désormais d'échapper à l'FI), car les biens détenus sous cette appellation juridique légale sont considérés comme étant à usage professionnel.

Pour être exonéré d’ISF, 2 conditions devaient être réunies :

• Percevoir des revenus locatifs représentant au moins 50 % de ses ressources.
• Plancher de revenus locatif de 23 000 € : un investissement initial d’au moins 500 000 € est donc nécessaire.

Pour échapper à ces barrières à l’entrée, vous pouvez vous regrouper en SCI avec d’autres personnes afin d’acquérir un bien détenu par la société elle-même en tant que LMP.

Création de la SCI

Pour créer une SCI à statut de loueur meublé professionnel :

• adressez-vous à un notaire, qui pourra attribuer à chacun un nombre de parts en fonction de son apport ;
• il faut être au moins 2 pour créer une société civile immobilière : les couples peuvent donc y placer leur patrimoine immobilier.
• il n’y a pas de capital minimum requis, on peut donc créer une SCI sans apport ;
• pour bénéficier du statut de LMP, une SCI doit s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Déblocage d’un apport

Si vous décidez de mettre un apport dans votre SCI, sachez qu’il peut prendre plusieurs formes :

• l’apport peut être des biens immobiliers matériels : par exemple apport des immeubles que vous possédez déjà en les meublant ;
• apport monétaire : par exemple vous pouvez vendre des biens assujettis à l’ISF, désormais à l'IFI, avec lequel la SCI pourra acquérir de nouveaux logements.

Résultat : les immeubles possédés par la SCI ne sont pas comptabilisés dans l’impôt de solidarité sur la fortune (désormais IFI) car leur propriétaire, la SCI, bénéficie du statut de LMP.

Gestion de la SCI

Une fois la SCI créée, elle doit être gérée :

• Un loueur meublé professionnel n’a pas le droit de louer directement ses biens :
  • il doit confier cette tâche à une société exploitante ;
  • la solution la plus simple est d’avoir recours à une formule « clef en main », dans laquelle on vous procure les biens immobiliers en même temps que le contrat de gestion.
• Étant donné que lorsqu’une SCI est enregistrée au RCS, ses bénéfices ne sont pas automatiquement distribués aux actionnaires ;
  • ils restent donc dans les caisses de la société ;
  • à ce titre, il est important de faire vivre la société d’un point de vue administratif et fiscal, l’idéal étant de s’adresser à un expert-comptable.